博鰲亞洲論壇2018年年會(huì)上，住建部原副部長仇保興表示，長效機(jī)制是根據(jù)形勢(shì)發(fā)展做出的調(diào)整。
第一，10年前，金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，那時(shí)中國城鎮(zhèn)化率47%，房子賣得出去，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率60%多，人均住房40多平米，中國宏觀上已經(jīng)不缺房了。這時(shí)候如果放任房地產(chǎn)發(fā)展，是不合時(shí)宜的。
第二，從中國住房發(fā)展來看，一開始政府包辦，然后讓市場(chǎng)來解決住房問題，最后發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)解決不了公平問題，這時(shí)候政府的手又要發(fā)揮大的作用了。
第三，過去金融比較優(yōu)質(zhì)，杠桿率低，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)的泡沫很大，可能觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
他表示，如果繼續(xù)炒房，金融危機(jī)就來了。而以上三大問題表示形勢(shì)已經(jīng)變了。
消費(fèi)稅會(huì)先于房地產(chǎn)稅出臺(tái) 未來要征空置稅
消費(fèi)稅會(huì)先于房地產(chǎn)稅出臺(tái) 未來要征空置稅
仇保興講話實(shí)錄：
仇保興：首先長效機(jī)制是根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展做出調(diào)整，這一次為什么不一樣呢?首先就是城市化的階段不一樣，因?yàn)橄袷昵按蠹叶贾溃?008年來自于美國的金融危機(jī)，把中國經(jīng)濟(jì)一下子搞的非常協(xié)調(diào)。這時(shí)候城鎮(zhèn)化率是多少呢?我們城鎮(zhèn)化率只有40%多，所以中國正處在沒面有1600萬人進(jìn)城，所以那個(gè)時(shí)候你建多少房子都有人要，都賣得出去。但是十年過去，現(xiàn)在的階段是我們的城市化率快到60%，快到60%意味著什么呢?每個(gè)人平均有40平方米的房子。國際貨幣組織去年出來一個(gè)報(bào)告，就是德國、日本、法國這些國家，就是人多地少的，美國除外。這些國家人均住房面積也就是30到40。中國宏觀上已經(jīng)不缺房了，意味著這個(gè)時(shí)候如果放任讓房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)是不合時(shí)宜的，這個(gè)階段已經(jīng)過了，所以城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段不一樣，現(xiàn)在不是房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，也不是說你建多少房子都能賣出去的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。這一點(diǎn)我們必須要明白，形勢(shì)不一樣了。
第二點(diǎn)，我們必須要明白的是什么呢?就是40年前房子都是政府建的，那個(gè)時(shí)候人均只有7平方米。為了解決這個(gè)問題怎么辦?就是放開，讓市場(chǎng)各個(gè)主體參與進(jìn)來，這時(shí)候誰能用市場(chǎng)的動(dòng)力，用了市場(chǎng)的動(dòng)力建房子，誰就能夠取得成功。換成市場(chǎng)以后，從人均7個(gè)平方米增長到40平方米。但是這個(gè)時(shí)候問題出來了，因?yàn)榉孔邮紫仁怯腥藗兓镜木幼⌒枨螅瑫r(shí)又是資產(chǎn)的主要載體，這是社會(huì)的不公平出來了。經(jīng)過40年的發(fā)展，我們認(rèn)識(shí)到就是住房這個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制是解決不了公平的問題，解決不了低收入階層的問題，這需要政府去解決。
從政府包辦到市場(chǎng)包辦再到政府跟市場(chǎng)兩只手都必須去做，所以這就是一個(gè)巨大的思想轉(zhuǎn)變，這個(gè)思想轉(zhuǎn)變就意味著政府這個(gè)手在未來會(huì)發(fā)揮很大的作用，所以這個(gè)是又不一樣了。
第三個(gè)不一樣，過去不管建多大的房子，也不管多少人炒房，我們的金融還是比較優(yōu)質(zhì)的，衍生產(chǎn)品也不完善。這樣的情況下，整個(gè)金融市場(chǎng)剛剛非常優(yōu)質(zhì)的情況下杠桿率很低，出不來風(fēng)險(xiǎn)來。現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫是唯一的可以促發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，大家看到了美國就是前車之鑒，房地產(chǎn)不弄好，金融危機(jī)就會(huì)有。我們第一次認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)如果處理不好，繼續(xù)炒房的話，那金融危機(jī)就來了。我們應(yīng)該把房地產(chǎn)市場(chǎng)跟消解金融危機(jī)同步進(jìn)行考慮，所以三大問題就是形勢(shì)已經(jīng)變了，所以我們的調(diào)控也應(yīng)該跟著變。
仇保興：我覺得這一點(diǎn)的問題還是要放在整體上考慮，因?yàn)槲仪懊嬷v了三個(gè)環(huán)境的情景已經(jīng)不一樣了。這時(shí)候我們應(yīng)該注意到，長效機(jī)制包含著這么一些內(nèi)容。首先就是多渠道的供應(yīng)，因?yàn)榉孔邮怯脕碜〉模窃瓉硎菃我坏氖袌?chǎng)供應(yīng)，不對(duì)的，市場(chǎng)也應(yīng)該是多層次的，就是政府要激勵(lì)一部分的市場(chǎng)主體專門做低收入階層的房子，政府給你優(yōu)惠。這個(gè)是美國也有教訓(xùn)。二戰(zhàn)以后歐盟跟美國實(shí)際上都是政府投資，就像我們以前一樣政府投資來搞廉租房，結(jié)果這些房子質(zhì)量很差，窮的人跟富的人分離。我們也認(rèn)識(shí)到，我們應(yīng)該用多種市場(chǎng)主體，還包括我愛我家和其他的投資者，你們投資低收入階層的房子，然后政府購買，然后你們來經(jīng)營，而且你們來提倡混合居住，這個(gè)模式實(shí)際上是另外一種新的機(jī)會(huì)，為什么?有人說過我愛我家，這個(gè)道理可以在這兒，你可以持有，可以混合，也可以不同搭配，這里面機(jī)會(huì)就非常多了。
政府從一個(gè)單純低收入者的供房者退到動(dòng)員更多的主體去建低收入房子，甚至歐盟還有一種房子叫做合作建房，大家沒有房子的人，但是有能力、有收入，你們組織起來，政府給你優(yōu)惠條件，然后以一個(gè)新的主體到市場(chǎng)上買地，然后自己蓋房子。這樣把我們公家比如說政府建的廉租房各種各樣的弊端都消除掉了。歐盟現(xiàn)在有的城市合作建房的建50%%。
另外一種是現(xiàn)在采取多層次的調(diào)控方式，過去中央集中發(fā)力調(diào)變成分散調(diào)，從行政證手段調(diào)肯定變成市場(chǎng)調(diào)，變成稅收、信貸這些工具、杠桿利用起來。這段時(shí)間包括去年用了大量的行政手段，可以講這是臨時(shí)的措施，最近這幾個(gè)月肯定還會(huì)用下去，為什么?這是為長效機(jī)制的出臺(tái)贏得機(jī)會(huì)、贏得時(shí)間。如果房價(jià)飆升，那現(xiàn)在救火都來不及了，那還什么調(diào)控?所以這是為了贏得這么一個(gè)時(shí)機(jī)，這是非常重要的。但是從長遠(yuǎn)的角度來說，從兩年、三年、四年、五年的角度來看，肯定有很多像剛才羅先生提出的比如消費(fèi)稅、空置稅，這些肯定會(huì)出來的。因?yàn)橄M(fèi)稅肯定會(huì)變成一種新的稅種，世界上通用。如果說房價(jià)上漲了，外地者購買多了，投機(jī)者購買多了，你來買房，第一套免稅，第二套加15%的稅，第三套加24%的稅，這樣一下子就遏制住了。我們會(huì)采取越來越多的，采取經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)，這是肯定的。
第三個(gè)問題其實(shí)是我們應(yīng)該把房地產(chǎn)的調(diào)控、解決低收入的問題，以及基層城市政府應(yīng)該更加有所作為，一線城市主要是解決炒房問題，解決金融危機(jī)問題，解決房價(jià)無限制上漲和低收入階層買不到房子的問題。但是量大面廣的三四線城市，人口都流失了，這完全就不一樣了，這就完全要看什么?必須要增加公共的投入，改善城市的環(huán)境。公共的投入首先要解決學(xué)校不夠好、醫(yī)院不夠好，然后把高鐵通起來，解決一個(gè)交通的問題，就是中心城市跟小城市互聯(lián)互通，這樣的話很多就解決了。上海比如60個(gè)鎮(zhèn)，原來房價(jià)很低的，原來上海的入口疏散不出去。結(jié)果上海市政府采取一個(gè)措施，把26家甲級(jí)醫(yī)院到鎮(zhèn)上去，把鎮(zhèn)上很糟糕的醫(yī)院變成甲級(jí)醫(yī)院的分院，把鎮(zhèn)上夫婦辦班的初中、小學(xué)，變成名牌中學(xué)、小學(xué)的分校，一下子鎮(zhèn)上面的房子銷售就大幅度增加。然后上海市政府正式提出，我在今后五年主城人口減少，這樣三四線城市就帶動(dòng)起來了。
我經(jīng)常講的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)三四線城市，有的時(shí)候我們講工夫在詩外，有的時(shí)候看似不是調(diào)控，其實(shí)對(duì)整體房地產(chǎn)的均衡發(fā)展起到了關(guān)鍵性作用。